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BGH, Urt. v. 11.7.2012 - VIII ZR 138/11

Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Einem Mieter kann auch dann fristlos wegen eines Mietrückstandes gekündigt werden, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet. In dem zugrundeliegenden Fall hatten die Mieter eines Einfamilienhauses die Miete wegen Schimmel und der Bildung von Kondenswasser für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 20% gemindert. Die Kläger kündigten daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 7.1.2010 wegen des bis dahin entstandenen Mietrückstands fristlos. Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung des Mietrückstandes und der laufenden Mieten nebst Zinsen sowie Räumung des Hauses verlangt.


Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben, woraufhin die Beklagten den von  Februar bis Mai 2010 entstandenen Mietrückstand ausglichen und die weiteren Mieten unter Vorbehalt zahlten. Eine Zahlung der übrigen offenen Mieten erfolgte erst während des Berufungsverfahrens im Februar 2011. Im Berufungsverfahren wurden die Beklagten, nachdem der Rechtsstreit hinsichtlich des Zahlungsanspruches übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, zur Zahlung von Zinsen verurteilt, der Räumungsanspruch wurde jedoch abgewiesen.

Der BGH spricht der Klägerin auch den Räumungsanspruch zu. Der Mieter hat die Nichtzahlung der Miete  im Sinne des § 543 Abs. 2 BGB zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Für eine Privilegierung des Mieters besteht auch dann kein Anlass, wenn er die Ursache eines Mangels, z.B. der Schimmelpilzbildung, falsch einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln über die Ursache des Mangels die Miete unter Vorbehalt zahlen. Ihm bleibt so die Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Der Zahlungsverzug der Beklagten erfolgte schuldhaft, da sich den Beklagten die Vermutung aufdrängen musste, dass aufgrund der in der Wohnung herrschenden hohen Luftfeuchtigkeit eine Schimmelpilzbildung gefördert wird. Da auch die vollständige Ausgleichung der Mietrückstände nicht innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte, sind die Beklagten zur Räumung verpflichtet.

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